Settore immobiliare: dalla centralità del prodotto a quella dell’individuo

I dati permettono di studiare il modo in cui le persone fruiscono degli edifici, fornendo così indicazioni preziose per la progettazione
 
Abbiamo già parlato dell’importanza dei dati nel mondo immobiliare nell’articolo “Data is the new oil. Anche nel real estate”, mentre in “Il ruolo della finanza nello sviluppo delle città” abbiamo analizzato il modo in cui i player finanziari possono utilizzarli.
C’è, però, nel mondo real estate, un altro possibile uso dei dati: ha a che fare con l’analisi dei trend comportamentali. Studiando il modo in cui le persone fruiscono gli edifici, gli architetti e i developers possono adattare gli stabili alle abitudini e alle esigenze dei loro utilizzatori. Questa nuova possibilità nel prossimo futuro cambierà radicalmente i paradigmi dell’immobiliare, trasformandolo da settore product-centered a settore service/customer-centered.
Oggi, la maggior parte dei prodotti (edifici) sul mercato sono inadatti alle varie mutevoli esigenze dei loro clienti (persone utilizzatrici finali) a causa di un approccio datato, che possiamo appunto definire “product-centered”. Quando un settore diventa orientato al cliente e ai servizi, invece, si pone l’uomo (o la donna) al centro del sistema che sta alla base dello sviluppo degli immobili, con l’obiettivo di aumentare il benessere psicofisico degli abitanti/utilizzatori.
 

Utilizzo mutevole

Il modo in cui le persone utilizzano gli immobili residenziali e commerciali può cambiare nel tempo. Si pensi, ad esempio, alla pandemia Covid, che ha spostato il centro di lavoro di molte persone all’interno delle proprie residenze private. Questa mutevolezza è per gli investitori immobiliari un rischio ma allo stesso tempo dà loro l’opportunità di progettare nuove città (smart-cities) e nuovi edifici che si adattino a questo nuovo paradigma. Si potranno così integrare sistemi di monitoraggio dell’uso e adottare scelte e tecnologie costruttive che favoriscano un facile cambiamento della destinazione d’uso dell’edificio durante il suo ciclo di vita.
 

L’esempio di Generali

Un esempio dell’utilizzo dei dati per supportare scelte costruttive è il progetto CityLife a Milano: prima di trasferirsi all’interno della nuova sede in una delle tre torri che fanno parte dell’area, Generali ha effettuato più di 37mila osservazioni dei propri dipendenti all’interno del precedente ufficio. I dati hanno mostrato con chiarezza che i dipendenti dell’azienda spendevano più tempo in spazi condivisi come le sale riunioni che seduti alla propria scrivania personale.
Studi ed evidenze quantitative degli usi degli edifici come quelli effettuati da Generali possono portare a intuizioni di valore e rappresentare un fondamentale fattore di efficienza, riduzione dei costi e gestione dei rischi nella fase di costruzione degli edifici, permettendo scelte più accorte che incontrano i bisogni degli utenti finali e creano valore per ogni stakeholder coinvolto nel processo.